Calculez l'impôt sur votre cession immobilière : IR 19 %, prélèvements sociaux 17,2 %, abattements pour durée de détention, surtaxe. Résidence secondaire, bien locatif.
Avertissement
Les résultats dépendent des données saisies et des barèmes officiels en vigueur. Ils ne constituent pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé.
Vous avez vendu plus cher que vous n'avez acheté : vous payez des impôts sur la différence. Mais le prix d'achat pris en compte n'est pas que le prix que vous avez payé à l'époque. On y ajoute les frais de notaire (ou 7,5 % en forfait) et les travaux que vous avez réalisés (ou 15 % en forfait si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans). Plus vous avez dépensé, moins le gain imposable est élevé.
Plus vous gardez longtemps, moins vous payez, et à partir d'un certain stade, vous ne payez plus rien. Deux taxes s'appliquent sur le gain : l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Chaque année supplémentaire de détention réduit ces deux taxes, mais pas à la même vitesse : l'impôt sur le revenu tombe à zéro à 22 ans, les prélèvements sociaux seulement à 30 ans.
Si votre gain dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s'ajoute. Elle varie de 2 % à 6 % selon le montant. C'est le notaire qui la calcule et la prélève directement le jour de la vente. Vous recevez le prix net, déjà déduit de tous les impôts.
Certains cas = zéro impôt. Votre résidence principale est toujours exonérée, sans condition. Si le prix de vente est inférieur à 15 000 €, même chose. Et si c'est votre première vente d'un bien autre que votre résidence principale, vous pouvez être exonéré à condition de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 ans avant la vente, et de réinvestir le produit de la vente dans votre future résidence principale dans les 2 ans.
Chaque année supplémentaire réduit le gain imposable. Les deux taxes (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) ne suivent pas le même rythme, d'où deux colonnes.
| Durée de détention | Réduction du gain imposable |
|---|---|
| 5 ans | 0 % |
| 6 ans | 6 % |
| 10 ans | 30 % |
| 15 ans | 60 % |
| 20 ans | 90 % |
| 21 ans | 96 % |
| 22 ans | 100 % (exo.) |
Source : Art. 150 VC CGI
| Durée de détention | Réduction du gain imposable |
|---|---|
| 5 ans | 0 % |
| 6 ans | 1,65 % |
| 15 ans | 16,5 % |
| 22 ans | 28 % |
| 25 ans | 55 % |
| 29 ans | 91 % |
| 30 ans | 100 % (exo.) |
Source : Art. L136-7 CSS VI 2
De quelles manières puis-je déduire les travaux que j'ai réalisés ?
Vous pouvez déduire les travaux de deux façons : soit avec vos factures (montant réel), soit avec un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif. Mais ce forfait n'est accessible que si vous avez possédé le bien plus de 5 ans, et uniquement pour des travaux que vous n'avez pas déjà déduits de vos loyers imposables. Si vous avez déclaré des revenus fonciers avec des travaux en charges, vous ne pouvez pas les compter une deuxième fois ici.
Pourquoi l'impôt et les « prélèvements sociaux » ne disparaissent pas au même moment ?
Ce sont deux taxes différentes qui suivent des règles différentes. L'impôt sur le revenu (19 %) disparaît complètement après 22 ans. Les prélèvements sociaux, la CSG et la CRDS que vous connaissez sur vos fiches de paie, eux, ne disparaissent qu'après 30 ans. Donc entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez plus les 19 % mais vous payez encore une partie des 17,2 %.
La taxe supplémentaire au-dessus de 50 000 €, comment ça marche ?
C'est une taxe qui s'ajoute quand votre gain (après réduction pour ancienneté) dépasse 50 000 €. Elle monte de 2 % à 6 % par paliers. Pour éviter un effet de seuil brutal, chaque palier intègre une formule de lissage, en clair, si vous êtes juste au-dessus de 50 000 €, vous ne payez que quelques euros de surtaxe, pas 2 % sur tout le montant d'un coup.
Qui s'occupe de calculer et payer les impôts le jour de la vente ?
C'est le notaire. Il calcule tout, prélève les impôts sur le prix de vente, et verse le solde au fisc. Vous, vous recevez directement la somme nette sur votre compte, tout déduit. Ce calculateur vous donne une estimation, le chiffre définitif, c'est lui qui l'établit.
J'ai vendu moins cher que j'ai acheté, est-ce que je peux récupérer quelque chose ?
Non. Vous ne payez aucun impôt bien sûr, mais la perte n'est pas récupérable : elle ne se déduit pas de vos revenus ni de vos futurs gains immobiliers. Elle est simplement « perdue » fiscalement.
J'ai loué mon bien en meublé (LMNP), ce calculateur est-il fiable ?
Pas complètement. Depuis le 15 février 2025, si vous avez déduit des amortissements sur ce bien dans le cadre d'une location meublée, la loi réduit votre prix d'achat de référence du montant de ces amortissements, ce qui augmente le gain imposable. Ce calculateur ne vous pose pas la question et donnera un résultat trop optimiste dans ce cas. Consultez un notaire pour un calcul précis.
Plus-value brute
Prix de cession − Prix de revient ajusté
Prix de revient ajusté
Prix achat + frais + travaux
Forfait frais
7,5 % du prix d'acquisition
Forfait travaux (> 5 ans)
15 % du prix d'acquisition
Abattement IR (6e-21e an)
6 % × (n − 5)
Abattement IR (22e an)
6 % × 16 + 4 % = 100 %
Abattement PS (6e-21e an)
1,65 % × (n − 5)
Abattement PS (22e an)
28 % ; + 9 %/an jusqu'à 30 ans
IR
PV nette IR × 19 %
Prélèvements sociaux
PV nette PS × 17,2 %
Surtaxe (si PV nette IR > 50 000 €)
2 % à 6 % avec tempérament par seuil
Champ d'application - plus-values immobilières des particuliers
Frais d'acquisition (forfait 7,5 %) et travaux (forfait 15 % si > 5 ans)
Abattement IR : 6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e - exonération à 22 ans
Abattements PS pour durée de détention : 1,65 %/an (6e-21e), 1,60 % (22e), 9 %/an (23e-29e) - exonération à 30 ans
Moins-values immobilières - non imputables sauf vente d'immeuble acquis par fractions successives
Taxe additionnelle (surtaxe) sur plus-values > 50 000 € - de 2 % à 6 %
Synthèse officielle des règles applicables (vérifié le 15/04/2026)
Millésime fiscal : 2026. Barèmes applicables aux cessions réalisées en 2026. Dernière vérification des sources : 02/05/2026. Ce calculateur est indicatif ; le notaire calcule et prélève les impôts définitifs lors de la cession.
Outil indicatif uniquement. Ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision. Code source ouvert
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Rente Viagère
Épargne & RetraiteCapital converti en revenu garanti à vie. Seuil de rentabilité, espérance INSEE, stratégies couple.
PER Individuel
Épargne & RetraiteÉconomie d'impôt sur versement et comparaison avec l'assurance-vie selon votre TMI.
Durée de détention : 8 ans
Forfait appliqué : 15 000 €
Forfait appliqué : 30 000 €
Abattement IR (19 %)
18.0 %
−9 000 €
Abattement PS (17,2 %)
5.0 %
−2 475 €
Exonération IR dans 14 ans - Exonération PS totale dans 22 ans
Les frais d'acquisition sont calculés au forfait de 7,5 % (15 000 €). Si vos frais réels (droits d'enregistrement + honoraires notaire) dépassent ce montant, déduisez-les en mode "réels" pour réduire la plus-value imposable.
Questions naturelles après ce résultat
Quel sera l'impact de ce produit de cession sur votre TMI ?
Le net perçu de 279 036 € s'ajoutera à vos revenus cette année — votre tranche marginale peut changer.
Réinvestir le net de cession en assurance-vie
279 036 € réinvesti en assurance-vie : simulation de la fiscalité à la sortie après 8 ans.
Convertir ce capital en rente viagère
279 036 € en rente mensuelle garantie à vie — tables INSEE 2021.